Questions-réponses sur la location meublée

1 – Puis-je utiliser un bien, déclaré en location meublée et qui n’est pas ma résidence principale, à des fins personnelles?

La réponse est bien évidemment oui, à condition d’inclure dans les produits imposables une somme représentant la valeur locative réelle des locaux dont vous vous réservez l’usage.

Source : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP &59

2 – Dois-je payer la taxe d’habitation/taxe sur les logements vacants lorsque mon bien n’est pas loué au premier janvier de l’année?

Non …ou Oui : La taxe d’habitation est due par toute personne disposant ou ayant la jouissance d’un logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si vous louez votre logement toute au long l’année, à un ou plusieurs locataires, vous n’êtes pas passible de la taxe d’habitation, même s’il y a des périodes ou votre logement était vide. Si au 1er janvier votre logement est vide, ménagez-vous des preuves (Mandat de gestion, annonce en ligne au 1er janvier, mails de visites…)

Source : CE 2/07/2014 & CE 30/11/2007

3 – Je viens d’acheter mon bien et je suis en travaux, j’ai reçu la taxe sur les logements vacants (TLV), est-ce normal?

La TLV est due par le propriétaire ou l’usufruitier d’un logement se situant en zone tendue, demeurant libre pendant au moins un an. Si la vacance est indépendante de votre volonté, ce qui est le cas lorsque vous faites des travaux longs ou que vous mettez en vente par exemple, la TLV n’est pas due. Ménagez vous des preuves encore une fois.

4 – Je loue un logement meublé à une clientèle de passage et je dépasse le seuil des 23 000€ de revenus. Je délègue la gestion de mon bien à une société prestataire. Dois-je verser des cotisations sociales sur cette activité?

Une réponse ministérielle répond exactement à votre situation. Si la gestion de votre meublée est confiée à une société soumise à la loi Hoguet (Agence immobilière), alors cette activité relève de votre patrimoine privé, les cotisations sociales ne sont pas dues.

Si au contraire, la société n’est pas une agence soumise à la loi Hoguet, des cotisations sociales sont exigibles sur cette activité.   (Article 611-1 du Code de la Sécurité Sociale).

Source : http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-3619QE.htm

Simulateur pour les loueurs meublés qui souhaitent opter pour le régime général

Formulaire d’affiliation au titre d’une activité de location d’un logement de courte durée

RSI 

 5 – Je suis loueur meublé au régime réel d’imposition. J’ai emprunté seul, la quotité de mon assurance emprunteur est de 100%. Si je décède, mes héritiers pourront librement jouir du bien, ma dette sera éteinte?

Qu’il s’agisse d’un décès ou d’une invalidité, l’indemnité d’assurance perçue est comptablement et fiscalement considérée comme un produit exceptionnel.

Ce produit exceptionnel vient s’ajouter aux loyers de la période. Un fois que vous aurez déduit les charges de cette même période, il vous restera un bénéfice particulièrement élevé cette année là.

Il sera d’autant plus élevé que votre “stock” d’amortissements des années passés, que vous n’avez jusque là pas pu utiliser (amortissements différés selon l’article 39 C CGI), ne peut pas être imputé sur ce produit exceptionnel!

Vous laisserez donc à vos héritiez ce bénéfice imposable, exceptionnellement important cette année la. Il sera fiscalisé à l’impôt sur le revenu (grand risque de franchissement de tranche) et supportera les prélèvements sociaux. Et si vous êtes loueur meublé professionnel l’impact des cotisations sociales ne fera qu’alourdir la facture pour vos héritiers!

Si vous ne souhaitez pas que  vos héritiers soient contraints de vendre votre bien financé par emprunt pour payer la facture fiscale que votre décès provoquera, prenez le problème au sérieux dès à présent.

Souscrivez à une assurance décès pour permettre à vos héritiers de faire face.

Vous pouvez également envisager la mise en place d’une clause séquestre avec votre assureur. Cela permet, au jour du décès, de conserver la dette car le prêt bancaire n’est pas soldé auprès de la banque par l’assurance du prêt. L’actif successoral demeure donc amoindri du montant de la dette. Même raisonnement avec une clause de gage espèce au profit de la banque.

Enfin, si vous êtes en SARL de famille, vous pouvez également envisager la prise en charge des primes d’assurance par les associés à titre personnel (primes non déductibles des résultats de la SARL) et en contrepartie, en cas de décès, le versement du capital restant dû se fera directement aux associés. L’indemnisation ne sera donc pas imposée au niveau de la société.

5 bis – Le capital restant dû remboursé par l’assurance entrera-t-il dans les “recettes” visées par l’article 155 du GCI? Si oui? le statut de mon exploitation à de fortes chances de basculer en professionnel, les conséquences pour mes héritiers seront davantage préjudiciables?

Le terme “recettes” utilisé dans l’article 155 du CGI n’est pas tout à fait approprié. En tant que loueur meublé vous tenez une comptabilité commerciale, on parle alors de chiffre d’affaires, de produits d’exploitation…le terme “recettes” est utilisé pour les comptabilités de recettes/dépenses des loueurs fonciers par exemple. La question a donc du sens.

La réponse est non, les recettes ne sont pas augmentées par le versement de l’indemnité d’assurance.

Comptablement cette indemnité est un produit exceptionnel;

En outre le BOI-BIC-CHAMP-40-10 précise au paragraphe 110 que “les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte ; tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier”

Exemple de calcul Francis Lefebvre BIC-XIV & 18987

6 – Quelles sont les conséquences d’une donation à mon fils de la nue-propriété d’un immeuble que j’exploite en tant que loueur meublé au régime réel d’imposition?

La première conséquence est que vous ne pourrez plus amortir le bien alors que vous continuerez à en percevoir les revenus puisque vous en conservez l’usufruit. Votre bénéficie imposable et donc votre impôt sur cette activité  sera plus élevé que les années précédentes.
La seconde conséquence est l’imposition de la plus-value que fera apparaître l’évaluation retenue dans l’acte de donation par rapport à la valeur comptable de l’immeuble au bilan de votre activité de loueur meublé.

 7 – Je suis propriétaire en indivision avec mon frère d’un appartement que nous louons en meublé, pouvons-nous prétendre à la réduction pour frais de comptabilité (2/3 des frais de comptabilité dans la limite de 915€ max si le CA < 70K€ en 2018)?
La réduction pour frais de comptabilité est réservée aux très petites entreprises. Elle permet aux entreprises qui ne sont pas tenues d’être au régime réel mais qui optent volontairement pour un régime réel, de réduire les coûts induits par cette option (Adhésion au Centre de Gestion Agrée CGA & honoraires d’expertise comptable). Rappelons qu’en dessous de 70 000 € de chiffre d’affaires (en 2018), le régime par défaut est le micro BIC; pour bénéficier du régime réel vous devez envoyer une lettre d’option à votre centre des impôts.
L’administration fiscale assimile les indivisions aux sociétés de personnes or ces sociétés relèvent obligatoirement du régime réel d’imposition quelque soit le niveau de leur chiffre d’affaires. Les associés d’une société de personnes ne peuvent donc pas bénéficier de la réduction d’impôt et par extension les indivisaires aussi.

Source : DGFIP, lettre aux Fédérations d’organismes agréés, 26 mai 2014 ; ARAPL Info n° 204, juillet 2014; 2 de l’article 50-0 CGI

8 – J’achète en indivision avec ma concubine/partenaire un logement que nous louons en location meublée, quels sont les risques si nous nous séparons?

La question s’étend à tout achat en indivision, qu’il soit exploité en meublé ou non.

Chacun des indivisaires a des droits identiques et concurrents sur un même bien, les décisions les plus importantes devant être prises à l’unanimité et vous êtes chacun tenus de régler les dettes de l’indivision (travaux, impôts…) ce qui, en cas de désaccord, peut entraîner des situations de blocage.

Un des grands principes du droit français est que nul n’est tenu de demeurer en indivision. A défaut d’accord entre les indivisaires pour poursuivre l’exploitation commune, il est donc possible de saisir la justice pour prononcer la fin de l’indivision et procéder au partage du produit net de la vente. A noté que chaque indivisaire dispose d’un droit de préemption; le co-indivisaire est prioritaire sur la vente de droit indivis par rapport à l’acquéreur tiers.

Ne négligez pas le coût lié au partage, qu’il soit amiable ou judiciaire, avec notamment le droit de partage de 2.5% et bien évidemment les frais de notaire.

Pour sécuriser l’indivision, vous pouvez envisager la rédaction d’une convention d’indivision devant notaire et publiée au service de la publicité foncière, vous y coucherez librement et par écrit les règles de gestion de l’indivision.

Vous pouvez également envisager l’acquisition en société civile immobilière.

Source : Chapitre VII du Code Civil : Du régime légal de l’indivision.

9 – Le régime réel du loueur en meublé est-il systématiquement plus intéressant fiscalement que le régime Micro-BIC?

Non, il n’y a aucun régime systématiquement plus favorable qu’un autre. Il est toujours nécessaire de calculer votre excédent de trésorerie (Cash Flow positif) ou votre effort d’épargne (Cash Flow négatif) sur chaque investissement immobilier et sous les différents régimes fiscaux qui s’offrent à vous.

En matière d’impôt sur le revenu, le régime micro peut être intéressant si les charges réelles (y compris les amortissements) sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait, surtout quand ce forfait est de 71 %.

Par exemple, le cas d’un loueur meublé de tourisme, dont le logement est classé, et jouissant d’une forte rentabilité, aurait sans doute intérêt à envisager le régime micro-BIC pour pouvoir prétendre à un abattement majoré à 71% et à un taux de charges sociales forfaitaire de 6% du régime micro-social simplifié.

10 – J’achète en nom propre un local commercial dans lequel j’exerce une activité d’hébergement touristique et hôtelier. J’ai obtenu un changement de sous-destination en ce sens auprès des services de l’urbanisme dont dépend mon local. Puis-je bénéficier du régime du loueur meublé au réel?

l’arrêté du 10/11/2016 (JORF n)0274 du 25/11/2016) (PLU “Alurisé”) définissant les destinations et sous-destinations de constructions précise dans son article 3 que “La sous-destination « d’hébergement hôtelier et touristique » recouvre les constructions destinées à l’hébergement temporaire de courte ou moyenne durée proposant un service commercial“. A mon sens, ce service commercial rend impossible l’application du régime du loueur meublé au réel.

Toutefois, tous les Plan Locaux d’Urbanisme n’ont pas été mis en conformité avec  l’arrêté du 10/11/2016 (JORF n)0274 du 25/11/2016) (PLU “Alurisé”) définissant les destinations et sous-destinations de constructions. Si c’est votre cas, reportez-vous à la définition que votre PLU donne de la destination que vous demandez afin de déterminer si les prestations para-hôtelières sont nécessaires pour pouvoir prétendre à cette destination. Dans l’affirmative, vous ne pourrez prétendre au statut LMNP, vous serez para-hôtelier.

11 – Un loueur meublé au régime Micro BIC peut-il être loueur meublé professionnel?

C’est tout à fait possible. Le statut professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal. Il est déconnecté du régime fiscal (micro ou réel).

Les conditions permettant de qualifier un loueur meublé de professionnel sont définies à l’article L155, IV du Code Général des Impôts . Le loueur meublé non professionnel est le loueur qui ne répond pas à ces conditions.

A noter que la première condition relative à l’inscription au registre du commerce et des sociétés a été abrogée par une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC) du Conseil Constitutionnel. La doctrine fiscale a été mise à jour de cette décision le 20 mars 2019. A compter de cette date, le loueur meublé professionnel est un loueur qui réunit les deux conditions de revenus exigées par l’article 155 du CGI.

12 – En tant que loueur meublé professionnel (LMP), les déficits liés à mon activité de location meublé sont imputables sur le revenu global. Est-il alors possible de “gommer” la fiscalité sur mes revenus d’activité (par ex les salaires)?

C’est un grossier raccourci; le statut du loueur meublé professionnel permettrait de défiscaliser. En réalité, que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel, l’article 39 C du Code Général des Impôts vise en effet à limiter la création de déficit. La déduction des amortissements n’est plus possible quand l’activité de location n’est pas profitable. Autrement dit, vos amortissements ne peuvent pas vous créer de déficit. Par conséquent, en tant que LMP, vous ne pourrez pas imputer un déficit né d’un amortissement sur vos revenus globaux. Par contre, si votre déficit naît de charge d’une autre nature, alors vous pourrez l’imputer sur votre revenu global.

13 – Quels sont les impacts comptables et fiscaux du passage du statut de LMP au statut de LMNP et inversement?

En cours d’exploitation, il n’y a pas d’impact. Il ne s’agit pas d’une cessation d’activité.

14 – Avec quels revenus dois-je comparer mes recettes locatives dépassant 23 000€ pour savoir si je suis loueur meublé professionnel?

Depuis mars 2019, le loueur meublé a un statut professionnel si, dans son foyer fiscal, le montant des recettes locatives de location meublée dépassent 23000€ ET si ce montant de recettes excéde ses revenus du travail.

Il y a deux notions essentielles à bien définir : les recettes locatives et les revenus du travail avec lesquelles on les comparent.

Le BOI-BIC-CHAMP-40-10 précise au paragraphe 110 que les recettes locatives à prendre en compte sont :

  • les loyers y compris les loyers d’un immeuble situé dans un autre pays non fiscalisé en France par le jeu des conventions fiscales bilatérales
  • acquis (et non forcément encaissés)
  • toutes taxes et charges incluses
  • Ainsi que toutes les recettes directement liées à l’activité de location (indemnités loyers impayés par exemple).

Ces recettes doivent être comparées aux montants que vous déclarez et qui entrent dans les catégories suivantes listées à l’article 155-IV-2 CGI :

  • Les traitements et salaires net imposables après déduction de l’abattement pour frais professionnel de 10%
  • Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC or ceux tirés de l’activité de location meublée que l’on essaye justement de qualifier via cette comparaison)
  • Les bénéfices non commerciaux (BNC) (Professions intellectuelles)
  • Les bénéfices agricoles
  • Les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 CGI

On ne prend donc pas en compte les revenus fonciers ou les revenus mobiliers (dividendes) !

On ne compare pas les recettes locatives avec son résultat fiscal de référence car il englobe les huit catégories de revenus qui existent.

15 – Lorsque je compare mes recettes de loueurs meublé à mes autres revenus pour savoir si je relève du statut professionnel ou non professionnel, dois-je prendre en compte mes salaires bruts, nets, avant ou après abattement pour frais professionnels?

Vous devez retenir vos salaires nets imposables après abattement pour frais professionnels de 10%

16 – Lorsque je me déplace pour aller m’occuper de la gestion d’un bien que je loue en tant que loueur meublé, les frais que j’engage pour mon transport et mes repas sur place sont-ils déductibles si je suis au réel?

Oui, dès lors que ces frais sont justifiés et engagés dans l’intérêt de votre activité. Vous pouvez déduire votre billet de train, ou vos indemnités kilométriques si vous utilisez un véhicule dont la carte grise est à votre nom où celui d’un membre de votre foyer fiscal. Ces frais sont calculés selon la puissance fiscale du véhicule (Case P6 de la carte grise) et la distance parcourue sur l’année. Le barème applicable évolue chaque année. Des simulateurs mis à jour régulièrement existent.

Idem pour les frais de repas. Ils sont déductibles dès lors que la distance entre votre lieu d’investissement et votre domicile ne vous permet pas de vous restaurer chez vous. Si vous mangez seul, la dépense ne sera déductible que partiellement. En effet on considère que si vous aviez été chez vous, vous auriez dû vous restaurer aussi. Ainsi en dessous de 4.85€TTC la dépense n’est pas déductible car c’est le cout estimé d’un repas pris à domicile. Au dessus de 18.80€ , elle n’est également pas déductible, on considère qu’elle est tout simplement excessive (sauf à justifier qu’il vous était impossible de manger pour moins cher). Ces seuils sont valables pour 2019, ils évoluent chaque année.

Si vous déjeuner avec un locataire, un entrepreneur, une société de gestion locative ou tout autres partenaires…et que vous c’est vous qui invitez, vous pouvez déduire 100% de la dépense engagée.

Barème kilométrique 

Simulateurs pour le calcul des indemnités kilométriques

Barème des Frais de repas

17 – Quels sont les avantages et les inconvénients du statut de LMP?

    • Couverture sociale : En tant que LMP inscrit au RCS vous devez être affilié au régime social des indépendants. Si votre résultat est nul, vous payerez une cotisation minimale (autour de 1000€). Cela est bien souvent inférieur à ce que l’on pourrait vous réclamer au titre de la taxe PUMA entrée en vigueur au 1/01/2016 et assise sur les revenus du capital sans plafond, ce qui sera le cas si vous ne percevez pas ou peut de revenus d’activité ou de remplacement.
    • Exonération des plus-values : Vous bénéficiez de l’exonération des plus-values de cession à la double condition que vous soyer LMP depuis plus de 5 ans et que votre chiffre d’affaires soit inférieur à 90 000 € (126 000€ pour une exonération partielle). Toutefois, ces plus-values de cession, qui viendront gonfler votre résultat l’année de cession, seront soumises aux cotisations sociales (taux moyen 40%).
  • Exonération d’IFI : Selon l’article 975 du CGI V 1°, pour que vos biens immobiliers soient exonérés d’IFI en tant que LMP, votre résultat de loueur meublé doit être supérieur à vos autres revenus d’activité. La condition d’activité principale de droit commun prévue par la loi ne s’applique donc pas il suffit de remplir les deux conditions de seuil inscrite à l’article 975 V 1° du CGI.

18 – Est ce que je perds mes déficits lorsque je bascule du statut non professionnel au statut professionnel ?

Depuis mars 2019, le loueur meublé a un statut professionnel si, dans son foyer fiscal, le montant des recettes locatives de location meublée dépassent 23000€ ET si ce montant de recettes excède ses revenus du travail.

La problématique des déficits des loueurs professionnels (LMP) ou non professionnels (LMNP), qui changent de statut au cours de leur exploitation, n’est pas nouvelle ; vous trouverez toutes les informations que je reprends ici dans le BOI-BIC-DEF-20-20-20120912.

Rappelons qu’un déficit correspond à la partie des charges déductibles fiscalement qui excédent vos recettes. Par exemple vous génèrerez systématiquement du déficit sur un bien acquis en l’état futur d’achèvement sur les années précédents son achèvement. Le déficit ne doit pas être confondu avec l’amortissement des années antérieures, dont votre comptable a reporté la déduction fiscale, de manière à ce que votre exploitation vous génère un résultat à zéro. On appelle ces amortissements « des amortissements différés » en application de l’article 39 C du CGI.

En tant que LMNP, vos déficits ne sont imputables QUE sur les bénéfices de votre activité de LMNP des 10 prochaines années. Lorsque vous perdez le statut non professionnel, ces déficits non encore imputés ne sont plus déductibles sauf à ce que vous retrouviez un statut non professionnel dans les 10 ans de leur constatation.

Souvent, des déficits importants sont formés lorsque vous achetez votre bien immobilier, à cause de vos frais de notaire, frais d’agence et de garantie financière qui excèdent largement les recettes de cette année-là. Sachez que vous avez aussi la possibilité d’intégrer ces frais à la valeur de votre bien immobilier, ils seront alors amortis et ne vous génèreront pas de déficit. Lorsque vous achetez et que vous pensez remplir les critères de revenus du LMP à moyen terme, assurez-vous que vous aurez le temps d’imputer tout le déficit créé avant de basculer LMP. Pensez à aborder le sujet avec votre expert-comptable !