La grille d’amortissement d’un bien immobilier

Il y a deux aspects importants en matière de grille d’amortissement d’un bien immobilier : Le pourcentage retenu pour valoriser le terrain et les taux et la ventilation de la valeur du bien amortissable entre différents composants.

1. Valorisation du terrain

S’agissant du pourcentage retenu pour valoriser le terrain, qui pour mémoire, n’est jamais amortissable : en pratique, les cabinets retiennent un pourcentage entre 10 et 30%. Ce pourcentage dépend évidemment de la localisation du bien. A Paris, avenue de l’Opéra, l’administration retient un pourcentage de 40% (CAA Paris du 13 mars 2014, n°13PA00961). Les services fiscaux peuvent tout à fait contester votre choix. Une décision du Conseil d’Etat reprise dans le point n°58 du BOI-BIC-CHAMP-40-20, propose une méthodologie que l’administration peut retenir pour déterminer la valeur du terrain et ainsi la distinguer de celle des constructions qui y sont édifiées.

“En priorité, il convient de se fonder sur des comparaisons reposant sur des transactions réalisées à des dates proches de celle de l’entrée du bien au bilan sur des terrains nus situés dans la même zone géographique et présentant des droits à construire similaires.

 A défaut, la valeur de la construction peut être évaluée à partir de son coût de reconstruction à la date de son entrée au bilan en lui appliquant les abattements nécessaires pour prendre en compte sa vétusté et son état d’entretien.

 Si ces deux méthodes ne sont pas applicables, l’administration peut, à partir d’un échantillon pertinent reposant sur un nombre de données significatif, s’appuyer sur les données comptables issues du bilan d’autres contribuables.”

2. Valorisation et amortissement des composants

Le deuxième aspect d’une grille d’amortissement d’un bien immobilier et le choix des durées d’amortissement applicables par composant et la ventilation de la valeur du bien par composant. Les durées d’amortissement doivent refléter la durée d’utilisation restant à courir du composant. Il y a une part de subjectivité dans ce choix mais quoi qu’il en soit, vos choix doivent être justifiés. (Date de construction, date de dernier ravalement, réfection toiture..). Là encore il peut y avoir contestations de la part de l’administration fiscale. Les décisions faisant jurisprudence valident ou infirment des taux moyens, fonction de la localisation ou des conditions d’exploitation par exemple 5% pour immeuble en bord de mer exploité en hôtel de luxe (soit 20 ans en linéaire) ( Cour administrative d’appel de Bordeaux, 2e chambre, 30 décembre 1992, req. n° 90-467, SA Le grand large) ;