La division d’espace dans les règle de l’art

Nombreux sont les investisseurs intéressés par la division d’appartements ou de maisons en plusieurs logements indépendants. Lorsque les travaux nécessaires à une telle division se limitent à des travaux intérieurs, s’abstenir de toutes déclarations peut être tentant. Quelles seraient alors les conséquences?

Tout d’abord, il est tout à fait possible d’avoir plusieurs taxes d’habitation, une par logement, sans qu’aucune déclaration à l’urbanisme n’ait été faite. La mise à jour des valeurs cadastrales, et donc des impôts locaux, se fait par l’envoi au services des impôts d’un formulaire H1 ou H2. Toutefois, la division n’est pas nécessairement “officielle” parce que chaque locataire paie sa propre taxe d’habitation. Cela signifie simplement qu’il n’y a pas de recoupement entre les services du cadastre et les services des impôts.

Si vous achetez, pendant vos pourparlers, n’hésitez pas à faire une demande d’extrait de matrice cadastrale (également appelé relevé de propriété) afin de vous assurer que le cadastre* compte bien le même nombre de lots que ce que vous avez achetez.
Le décret 2012-59 du 18 janvier 2012 relatif à la délivrance au public de certaines informations cadastrales , prévoit un accès ponctuel à ces informations afin de préserver la vie privée des personnes. Il limite le nombre de demandes effectuées par un même usager

Même si les travaux rendus nécessaires à la division ne nécessitent à priori aucune demande d’urbanisme car ils n’impactent pas la surface habitable ou l’extérieur du bâtiment, sachez que votre division peut vous obliger à vous mettre en conformité avec le PLU applicable dans votre ville, notamment en matière de création d’espaces de stationnement et d’espaces verts.

Les services de l’urbanisme ne pourront mettre à jour votre matrice cadastrale que s’ils sont informés des modifications réalisées. En contactant votre mairie et en expliquant votre projet, la procédure à suivre vous sera indiquée.

Si vous divisez un appartement, la copropriété doit en entre informée et doit vous y autoriser. Un état modificatif de division (EDD) sera réalisée, l’intervention d’un géomètre sera nécessaire.

Le droit de l’urbanisme est assorti d’un dispositif pénal même si les infractions en la matière sont en pratique assez peu réprimées; la politique pénale en la matière tendant davantage à la recherche de la médiation et de la régularisation qu’à la répression.

Le juge pénal peut, dans le cadre d’une mesure de restitution, vous contraindre à rétablir le nombre de logement initial (prescription 6 ans à compter de l’achèvement des travaux) et en application de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, des dommages et intérêts pourront être demandés pendant 10 ans.

Enfin, si vous vendez dans les 10 ans suivant la division d’un bien avec une matrice cadastrale non mise à jour, votre avant-contrat aura de grandes chances d’être rendu caduque; aucun notaire n’acceptera de réaliser une vente à la matrice cadastrale non conforme . Passez 10 ans, le propriétaire pourra toutefois se mettre en conformité, en dehors de toutes pénalités sus-citées, puis réaliser la vente.

*Le cadastre désigne l’ensemble des documents (plans, fichiers administratifs) relatifs au découpage en propriétés, bâties et non bâties, d’une commune et leur valeur.
Chaque commune y est subdivisée en sections, chaque section en feuilles. Sur chaque feuille figurent une ou plusieurs parcelles. La parcelle étant l’unité de la propriété foncière.
Le cadastre est aussi le nom donné à l’administration chargée de conserver les documents et de les mettre à jour. Ce service est placé sous la tutelle de la direction générale des finances publiques (DGFiP).