Changement d’usage ou de destination?

La destination d’un bien immobilier correspond à ce pourquoi il a été construit; la destination est définie par le permis de construire. La notion de destination a été révisée en 2015, il existe dorénavant 5 catégories avec chacune des sous-destinations (Arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions)

L’usage correspond à ce pourquoi un bien est utilisé (antérieurement appelée “affectation”). Pour préserver les locaux d’habitation, une ordonnance de 2005 (Article L631-7 CCH) a instauré un système d’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation. Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Un changement d’usage est donc nécessaire lorsque l’on souhaite utiliser un local d’habitation pour un autre usage que de l’habitation uniquement dans les villes de + de 200000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine (92), de la Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94). L’autorité administrative délivre alors deux type d’autorisation :

  • une autorisation réelle qui sera publiée au bureau des hypothèques et qui nécessite une compensation. Cette autorisation est attaché au local concerné, elle est permanente (Utilisée à Paris).
  • Une autorisation personnelle qui ne dure que le temps de l’exploitation professionnelle ou commerciale de celui qui la demande.

A Paris notamment, où l’exercice d’une activité d’hébergement touristique n’est possible sans compensation (autorisation réelle) que dans des locaux commerciaux, il peut être intéressant de rechercher une éventuelle commercialité d’un local au 1er janvier 1970; on se réfère alors à la fiche des révision foncières de 1970.